Reforma tributária na incorporação imobiliária
Conceitos utilizados
O simulador compara um empreendimento de incorporação no RET (PIS/COFINS de 2,08%) com o sistema de débito e crédito do IBS e da CBS, permitindo simular a transição de 2027 a 2033, inclusive o regime pleno.
Uma primeira resposta, rápida, para a decisão RET ou débito e crédito.
Você informa os dados do empreendimento e o resultado aparece na hora.
Construído com dados reais de empreendimentos já existentes, é o ponto de partida da análise. A decisão final pede um estudo aprofundado do seu empreendimento.
Feito sobre as condições e o modelo construtivo atuais. Teste também mudanças no seu modelo de negócio.
O que este simulador mede.
Gera custo financeiro, somado depois.
Começamos pelo custo. Com regras ainda em aberto e a venda de imóveis em regime de caixa, misturar custo e fluxo deixaria a análise complexa. Nesta primeira análise medimos o efeito econômico sobre o custo. O impacto do fluxo de caixa e do custo financeiro deve ser acrescentado na análise final da decisão.
O imposto embutido no preço das compras (ICMS, IPI, ISS, PIS/COFINS) vira custo e não se recupera.
O IBS e a CBS vêm destacados na nota de compra e viram crédito, abatido do imposto da venda.
O imposto incide sobre o valor de venda menos o redutor de ajuste e o redutor social, com alíquota reduzida em 50% para imóveis.
Conceitos usados
Premissas
Exemplo ilustrativo com os valores de referência do simulador.
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Redutor de ajuste: o que a lei permite abater na venda do imóvel
LC 214/2025, art. 257: cria o redutor de ajuste
- Caput: a partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS passa a ter um redutor de ajuste.
- § 1º: o redutor serve apenas para reduzir a base de cálculo na alienação (venda) do imóvel.
- § 2º: o redutor tem dois componentes: (I) o valor inicial, definido no caput do art. 258; e (II) os custos acessórios, definidos no § 6º do art. 258.
- § 3º: os dois componentes são atualizados pelo IPCA até a data em que o imposto da venda é devido.
- § 4º: na venda, o redutor passa ao comprador se ele for contribuinte do regime regular; nos demais casos, é extinto.
LC 214/2025, art. 258: o que compõe o redutor
Valor inicial (caput):
| Inciso | Situação | Valor inicial |
|---|---|---|
| I | Imóvel que já pertence à empresa em 31/12/2026 | Valor de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência (art. 256) |
| II | Imóvel em construção em 31/12/2026 | Valor de aquisição do imóvel sobre o qual se constrói, somado aos custos de produção e despesas diretas anteriores a 2027 |
| III | Imóvel comprado de quem não é contribuinte do regime regular, a partir de 2027 | Valor de aquisição |
A redação do inciso II foi alterada pela LC 227/2026, que trocou "terreno" por "imóvel sobre o qual está sendo realizada a construção".
Custos acessórios (§§ 6º a 9º):
- § 6º: o redutor inclui o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas e ambientais que não entraram no valor inicial.
- § 7º: define as contrapartidas, como as áreas públicas doadas no loteamento (Lei 6.766/1979) e as contrapartidas registradas no ato de aprovação.
- § 8º: não há crédito de IBS/CBS sobre bens e serviços usados nas contrapartidas que entram no redutor. O mesmo custo não pode ser aproveitado duas vezes.
- § 9º: esses valores entram no redutor na data do pagamento ou da transferência ao poder público.
Outros parágrafos:
- § 4º: atualização pelo IPCA até 31/12/2026.
- § 10 (incluído pela LC 227/2026): imóvel comprado de contribuinte do regime regular a partir de 2027 mantém o redutor, sem prejuízo do crédito de IBS/CBS.
Decreto 12.955/2026, art. 375: o regulamento
O art. 375 regulamenta o redutor de ajuste na parte da CBS, repete a estrutura do art. 258 e acrescenta dois pontos importantes para a incorporação:
- § 11: se as contrapartidas forem futuras ou ainda não estiverem pagas quando as vendas começarem, usa-se um valor estimado.
- § 12: no habite-se, o tributo é recalculado. Se a estimativa foi maior que o valor real, a diferença é cobrada com acréscimos legais; se foi menor, o valor pago a mais é ressarcido.
Na incorporação imobiliária
O redutor de ajuste é deduzido parcela a parcela, proporcionalmente, em cada recebimento da venda (LC 214/2025, art. 262, § 4º).
Depois do redutor de ajuste, no imóvel residencial novo, aplica-se também o redutor social de R$ 100 mil por unidade (R$ 30 mil por lote), limitado à base que sobrar e usado uma única vez por imóvel (LC 214/2025, art. 259).
Textos oficiais
- Lei Complementar 214/2025 — texto oficial (Planalto)
- LC 214/2025, art. 257
- LC 214/2025, art. 258
- LC 214/2025, art. 259
- Decreto 12.955/2026, art. 375
Este texto resume a estrutura dos dispositivos legais para facilitar a leitura e não substitui a leitura do texto oficial. Conteúdo informativo, que não constitui parecer jurídico ou contábil. Dúvidas: jcm@jcmestrategia.com.br.